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よくある質問

お客様からよくある質問としてこのような項目があります。ご参考にされてください。

1.購入時

  1. Q1.ハワイ移住について教えてください。
  2. Q2.ハワイの不動産を購入したいのですが、どうすればいいですか?
  3. Q3.不動産物件を自分でも探す事ができませんか?
  4. Q4.専門的な事を教えてください。
  5. ① Sq Ftから㎡または坪への換算方法を教えてもらえませんか?
  6. ② 所有権と借地権の違いを教えてもらえませんか?
  7. ③ エスクロー会社とはなんですか?
  8. Q5.1000万円以下でハワイに不動産を購入することは可能ですか?
  9. Q6.一軒家とコンドミニアムはどちらがおススメですか?
  10. Q7.年に2~3回ハワイへ行った時に物件を利用し、それ以外の期間は賃貸できますか?
  11. Q8.今度ハワイに行く時に物件を内見することはできますか?
  12. Q9.日本にいながら購入手続きはできますか?
  13. Q10.不動産購入時の諸経費はどのくらいかかりますか?
  14. Q11. ローンで購入できますか?
  15. Q12. 個人名義ではなくて法人名義でハワイの不動産を購入することはできますか?
  16. Q13. ハワイ不動産、コンドミニアムを購入する場合のおおよその相場を教えてください。
  17. Q14. 同じコンドミニアムでLH(借地)とFS(土値付)があるのは、どうしてですか?
  18. Q15. 1年近くも売りに出されていて、買い手がつかない物件があるのはなぜでしょう?
  19. Q16. 固定資産税以外にかかる税金はありますか?
  20. Q17. アラモアナに新しいコンドミニアムが次々と建つ中、その他のコンドミニアムは売りたい時に、買い手がつくのでしょうか?
  21. Q18. 賃貸に出す場合、過去のテナント入居状況がわかる資料はありますか?
  22. Q19. コンドミニアムを賃貸に出す場合、テナントがつかなかった事例があったら教えてください。
  23. Q20. 売買成約日から登記までにどのくらいの時間がかかりますか?
  24. Q21. フォガティ不動産に購入をお願いするメリットは何ですか?
  25. Q22. 不動産売買の参考データ情報をもらえませんか?

2.購入後

  1. Q1.物件管理はしてもらえますか?(賃貸、別荘)
  2. 【賃貸】
  3. Q2.賃貸する場合のテナントさんはどのように見つけますか?
  4. Q3.テナントさんはどのくらいの期間で見つかりますか?
  5. Q4.物件管理の報告レポートは毎月もらえますか?
  6. Q5.入居者からのクレームは対応してもらえますか?(お部屋の水漏れなど)
  7. Q6.賃貸料はどうのようにもらえますか?
  8. 【賃貸・別荘共通】
  9. Q7.お部屋の修理、改装などはお手伝いしていただけますか?
  10. Q8.月々の支払いや確定申告などのお手伝いはしていただけますか?
  11. Q9.管理費の内訳を詳しく教えてください。
  12. Q10.管理費に、フォガティ不動産の管理手数料も含まれているのでしょうか?
  13. Q11.コンドミニアムの付帯設備とその故障時の修理や交換についてはどうなっていますか?
  14. 【別荘】
  15. Q12.別荘管理をお願いした場合、固定資産税などの支払い代行はお願いできますか?
  16. Q13.別荘管理をお願いした場合、どのようなことをしてもらえますか?
  17. 【その他】
  18. Q14.現在、他社で物件管理してもらっているのですが、こちらに管理を変えることができますか?

3.売却時

  1. Q1.他の不動産会社から購入したのですが売却はお願いできますか?
  2. Q2.売却金額はどのように決めたらいいでしょうか?
  3. Q3.売却時の諸費用、税金などを教えてください。
  4. Q4.売り出して、およそどのくらいの期間で買い手が見つかりますか?
  5. Q5.日本にいながらハワイの不動産を売却できますか?
  6. Q6.売買の成約日より登記までにどのくらい日数がかかりますか?
  7. Q7.売却代金はどのようにもらえますか?
  8. Q8.不動産売買の参考データ情報をもらえませんか?

1.購入時

Q1.ハワイ移住について教えてください。

ハワイ移住については、ハワイの不動産エージェントが話しをすることは、ハワイの法律上、違法となっております。 ハワイ移住のことは、米国の移民法にもとづいて弁護士のみ話しができます。 フォガティ不動産では、日本語のできる弁護士をご紹介しています。

Q2.ハワイの不動産を購入したいのですが、どうすればいいですか?

まず信頼できて日本語ができる不動産エージェントを選んでください。購入時に、エージェントにかかる費用は無料です。(売り手が支払います)

日本とハワイとでは法律、その他の面で大きく違うので自分の為についてくれる良いエージェントが必要です。

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産取引きの手順
→◆【ハワイの不動産売買はエージェント選びで大きく変わります

Q3.不動産物件を自分でも探す事ができませんか?

こちらからホノルル不動産協会が公開している情報(MLS)で調べる事ができます。(英語)
→◆【ハワイ不動産の物件情報

通常、7000件~8000件の登録があります。ただし情報量が限られておりますので参考程度としてください。不動産エージェントはさらに詳しく調べる事ができますので、もしお探しになっている条件に合う物件がございましたら、お問い合わせくだされば、詳細をお調べ致します。

Q4.専門的な事を教えてください。

① Sq Ft(スクエア・フィート)から㎡または坪への換算方法を教えてもらえませんか?

換算方法
●1Sq Ft(スクエア・フィート) X 0.0929 = ㎡(平米)
●1Sq Ft(スクエア・フィート) X 0.0281 = 坪

② 所有権と借地権の違いを教えてもらえませんか?

所有権は、土地と建物が自分のもので、借地権は、建物は自分のものでも土地が自分のものではないという意味です。

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産の基礎知識 7.土地所有物件と借地物件

③ エスクロー会社とはなんですか?

売り手と買い手の間に入って公平な取引きを仲介する保証会社です。

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産取引きの手順

Q5.1000万円以下でハワイに不動産を購入することは可能ですか?

ある物件の3か月間のみ買い取り、経費も3か月分です。

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【シーズンシェア90

Q6.一軒家とコンドミニアムはどちらがおススメですか?

一軒家のメリットは、何と言っても広々として開放的、住んでいて気分がいいです。そしてもし頻繁に使ったり長期間滞在、また長期賃貸するなら手入れが必要となり、たまにしか来ない別荘だと、プールに藻が発生したり、庭に雑草がはえたり、シロアリ、泥棒などのトラブルの可能性もあり、それらを防ぐためにはセキュリティや維持コストがかかります。さらに中心部に近い一軒家だと高額になるので予算オーバーとなる可能性もあり、また少し郊外の一軒家だと車と少々の英語が必要となります。

一方、コンドミニアムはガードマンが常駐し、設備は共有で常に使われておりますのでトラブルの心配も少なく、部屋の手入れもさほど手間を取りません。一軒家同様に貸し出すこともできますし、人の集まっている密集地に物件がありますので、買い物やレストランも便利なところが多いと言えます。

ハワイにゆったり住まれたい方には、一軒家をおススメします。そして後々、手入れも難しくなり、生活の便利なところがいいと思われ、また売りたいと思われる場合には、手ごろなコンドミニアムであれば同じぐらいの手ごろな物件交換もよいでしょう。使われる用途やご希望などにもよりますので、まずはご相談ください。

Q7.年に2~3回ハワイへ行った時に物件を利用し、それ以外の期間は賃貸できますか?

年間2~3回使用した後、残りの月日をレンタルできますが、短期で賃貸可能なコンドミニアムを最初から探しておくことです。短期レンタルが許可されているコンドミニアムであれば可能ですが許可されていないところもありますのでお気を付けください。また、短期レンタルは、固定資産税などが高くなりますので、よくシミュレーションされて判断されることをお勧めします。

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産の基礎知識 3.ハワイと日本、「固定資産税」の基本的な違い

Q8.今度ハワイに行く時に物件を内見することはできますか?

もちろん、できます。事前に日程とお時間、希望物件の情報、ご予算などをお知らせ頂ければ、予定を組ませて頂きます。

Q9.日本にいながら購入手続きはできますか?

もちろん、できます。希望条件やご予算などを打ち合わせた後、メールで物件の写真、必要書類のサインなどをやりとりして購入することは可能です。

Q10.不動産購入時の諸経費はどのくらいかかりますか?

名義変更の時のみ、エスクロー会社に支払ってください。だいたい購入の約1%ほどです。 不動産エージェントへのコミッションは無料です。(売り手が支払います)

Q11.ローンで購入できますか?

もちろんできますが、個人の信用度によって頭金、利子が変わります。 1つの目安として、頭金を4割、ローン6割、1割ぐらいは銀行に預金して、そこから支払いをしていくという条件でしたら、銀行は貸してくれる可能性があります。ただし審査があります。(金利は銀行、または時期によって変動しますのでご相談ください)

詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産の基礎知識 8.銀行ローン

Q12.個人名義ではなくて法人名義でハワイの不動産を購入することはできますか?

日本法人の名義でも購入できますし、ハワイ法人の名義でも購入できます。その会社内容を詳しく用意必要。詳しくはご相談ください。

Q13.ハワイ不動産、コンドミニアムを購入する場合のおおよその相場を教えてください。

地域、立地、物件、日本人に適したセキュリティ、その他、スタジオ、1ベットルーム、2ベットルーム、駐車場の有無、洗濯機の有無など、条件の違いでも大きく変わってきます。 詳細は、1988年から作られている当社のニュースレターをご覧ください。

フォガティ不動産では、28ページによる有料のニュースレターを年4回発送しています。 HPからお申し込みの方は2回分を無料にてお送りしています。

こちらからお申込みいただけます。
→◆【多くの不動産投資家や別荘購入の方々が読むハワイの現状不動産情報

また、その他の詳細はメール、又はお電話にてお問合せください。

Q14.同じコンドミニアムでLH(借地)とFS(土値付)があるのは、どうしてですか?

一番初めは、全部借地だったところ、後に、地主さんが土地を売りに出した時に差が出ました。

●LH:リースホールド(借地)は、土地を買えなかった方、買わなかった方
●FS:フィーシンプル (土地付)は、土地を買えた方です。

大切な要点:LH(借地)物件の場合、常に土地購入ができるとは限りません。

Q15.1年近くも売りに出されていて、買い手がつかない物件があるのはなぜでしょう?

売手によって理由は変わってきます。経験上、考えられるのは下記の内容です。

(A) 現状・オリジナルのまま(古い)、改装していない
(B) テナントが付いていて、内見に対してテナントが非協力
(C) オーナーが強気
(D) 値付けが高い

※当社が売り手のエージェントとして付いた場合、常に上記のA、B、C、Dの項目と状況を確認しながら、売り手にアドバイスしております。

Q16.固定資産税以外にかかる税金はありますか?

税金の内容
(A)固定資産税(物件につきます) 支払いは年2回(締切り2/20、8/20)
(B)消費税(レンタル収入につきます)4.712%、収入により支払い頻度が変わります。(消費税はレストランでも、美容室でもかかる、一般消費税です。)
(C)所得税(レンタル収入につきます)翌年の確定申告によって決まります。

※ホテル税・リゾート税は、長期レンタルには一切かかりません。

Q17.アラモアナに新しいコンドミニアムが次々と建つ中、その他のコンドミニアムは売りたい時に、買い手がつくのでしょうか?

(A) ビル全体の約5%以下が売りに出ているようなコンドミニアムであれば買い手 が付きます。
(B) 売り手に柔軟性があれば、常に交渉次第です。

その他、詳細は直接、ご相談の際に、ご説明いたします。

Q18.賃貸に出す場合、過去のテナント入居状況がわかる資料はありますか?

お部屋のサイズ、上下階数、角部屋、家具の有無、特に内装の内容、レンタル料金額、その他の理由によって、状況は全く異なります。

そのレポートは個人個人お持ちですが、管理会社はプライバシー法の関係上、内容は公表されません。言い換えれば、確定申告の内容を他に言いたがらないのと同じです。

Q19.コンドミニアムを賃貸に出す場合、テナントがつかなかった事例があったら教えてください。

テナントのつかない理由は、Q18の回答にもありますように、お部屋のサイズ、上下階数、角部屋、家具の有無、内装の内容、レンタル料金額、その他の理由によって、状況は全く異なります。 特に言えるのは、レンタル料金額によって、ほとんど解決いたします。

当社では、テナントが出来るだけ早く付くよう、長く空いた場合は、原因を早めに突き止め、改善、および場合によっては物件オーナーに提案しております。

Q20.売買成約日から登記までにどのくらいの時間がかかりますか?

約1か月から1か月半ほどで名義変更ができます。

Q21.フォガティ不動産に購入をお願いするメリットは何ですか?

1番の特徴は、やはり日本語でハワイ不動産業40年以上、信用第一で蓄積してきた【ノウハウと知恵】です。

借り手が早く付きやすい賃貸物件、ハワイで快適な別荘物件、および、売る時にも、価値が落ちない、価値ある物件の目利きとなります。 当然、買い手に付いた時は買い手と一心同体、売り手に付いた時は売り手と一心同体となり、交渉いたします。

また、お蔭さまで、ハワイ不動産の事で困られた方は、口コミ、紹介で当社に来られて『ハワイ不動産トラブル駆け込み寺』と呼んでくださり、解決方法を一緒に考えております。

当社には、日本人でなければ理解できない独自のノウハウや知恵、基準が多数あり、お客様のニーズにあわせて、「購入、売却、貸す(賃貸管理)、借りる(賃貸)」のトータルサポートをしています。

このHPにはそのノウハウの一部をご紹介していますので、ご理解頂けるのではないでしょうか。

Q22.不動産売買の参考データ情報をもらえませんか?

フォガティ不動産では、有料のニュースレターを年4回発送しています。 HPからお申し込みの方は2回分を無料にてお送りしています。

こちらからお申込みいただけます。
→◆【多くの不動産投資家や別荘購入の方々が読むハワイの現状不動産情報

2.購入後

Q1.物件管理はしてもらえますか?(賃貸、別荘)

通常、200軒以上の物件管理をさせて頂いております。賃貸、別荘、両方とも長い経験がありますので、詳しくはご相談ください。

【賃貸】

Q2.賃貸する場合のテナントさんはどのように見つけますか?

お取引先や広告(新聞、他)、提携先、HP、その他、当社のノウハウで見つけています。 一番多いのは、このハワイで長くぶれない商法で、口コミなどの信用を築いていることです。当社のお問い合わせで一番、多いのが賃貸のお問合せです。

Q3.テナントさんはどのくらいの期間で見つかりますか?

レンタル料金をオーナー様がハワイの相場以上を希望されるとか、物件があまりにも住みにくい状態であれば、数か月かかる場合があります。相場であれば3週間ぐらいと考えてくださればと思います。

Q4.物件管理の報告レポートは毎月もらえますか?

毎月、指定された住所に日本語、または英語で報告レポートを郵送しています。

Q5.入居者からのクレームには対応してもらえますか?(お部屋の水漏れなど)

はい、それは我々、管理会社の仕事です。詳しくはご相談ください。

Q6.賃貸料はどうのようにもらえますか?

ご指定されたハワイの銀行口座に入金しています。またご希望により、フォガティ不動産にプールして、修理費が発生した時に充填したり、ハワイへ来られた際に、小切手でお渡ししたりなども対応しています。

【賃貸・別荘共通】

Q7.お部屋の修理、改装などはお手伝いしていただけますか?

当社、立ち合いで最後まで監督しています。
詳しくはご相談ください。

Q8.月々の支払いや確定申告などのお手伝いはしていただけますか?

オーナー代理として数多い書類に目を通します。もちろん、月々の支払いも可能です。 詳しくはご相談ください。

Q9.管理費の内訳を詳しく教えてください。

管理費の内容は、共益費として、ガードマンによる警備、水、温水、ごみ収集、娯楽設備使用料、パーキング場の管理など、コンドミニアムによっては電気代が含まれていないこともあります。

●娯楽設備は、プール、サウナ、シャワー、トイレ、ジム、エクササイズルーム、バーベキューエリア等、通常は無料です。

●その他、管理費に保険は入りません。お持ちの物件への「火災保険」は、もしもの時の用意としてオーナー様次第です。また一緒に、「傷害保険」にもお入りになる事をおすすめいたします。経費は大変、小さなものです。

Q10.管理費に、フォガティ不動産の管理手数料も含まれているのでしょうか?

含まれておりません。当社の基本管理手数料は、
家賃x10%+税金(消費税4.712%) となります。

その他、オプションもあり、物件によって異なりますので、詳しくはお問合せください。

Q11.コンドミニアムの付帯設備とその故障時の修理や交換についてはどうなっていますか?

ご自分のお部屋の設備やその他の修理は、すべて個人の責任となります。ただし、レンタル中に起こった問題は、「原因」によって解決方法を探します。一軒家をお持ちになった場合と同様とお考えください。共有部分については、普通、管理組合が相談の上、決めます。

【別荘】

Q12.別荘管理をお願いした場合、固定資産税などの支払い代行はお願いできますか?

はい、可能です。(上記、Q8と同じ) 詳しくはご相談ください。

Q13.別荘管理をお願いした場合、どのようなことをしてもらえますか?

基本的な内容として、月1回訪問して窓を開けて空気の入れ替え、台所、上下水道の水漏れチェック、不具合の点検などを行っています。このチェックは、当社社員ではなく、専門会社に委託していますのでご安心いただけます。

【その他】

Q14.現在、他社で物件管理してもらっているのですが、こちらに管理を変えることができますか?

はい、可能です。時々、他の不動産会社で物件購入した、あるいは他社で物件管理してもらっているが、本当は不満や疑問を感じているのに、その会社やエージェントになかなか言い出しきれない方がいらっしゃいます。また、中には、自分がトラブルに巻き込まれていることを恥に思っていたり、どこに相談したらよいのか分からず困っている方がいます。

本当は、もっと快適なハワイ不動産売買やハワイライフを望まれていたはずなのに、様々な不安やストレスをご自分やご家族が抱え続けるのは本末転倒です。口コミやご紹介でフォガティ不動産に物件管理を切り替えられるお客様もいます。面倒な手続きは不要で、フォガティ不動産にて代理可能ですのでご心配なく、ご相談ください。(秘密厳守いたします)

3.売却時

Q1.他の不動産会社から購入したのですが売却はお願いできますか?

はい、可能です。日本とは違ってビジネスライクで後に尾を引かないようにします。 詳しくはご相談ください。

こちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイ不動産売買はエージェントによって大きく変わります

Q2.売却金額(売り値)はどのように決めたらいいでしょうか?

その時点での相場から決めます。売りたいコンドミニアムの他の部屋で売りに出ている金額、一軒家の場合も相場を調べて売り値を決めます。もし特にきれいにリフォームされたい場合は、適切なアドバイス致します。

Q3.売却時の諸費用、税金などを教えてください。

外国人及び、外国会社には、源泉徴収がかかります。
最大約27%かかります。
10%又は15%(米国・源泉徴収)+5%(ハワイ州・源泉徴収)+6%(エージェントのコミッション:両者・売り手と買い手)+約1%(名義変更及び諸経費・エスクロー会社) その他、銀行の抵当などがあれば、自動的に引かれます。

Q4.売り出して、およそどのくらいの期間で買い手が見つかりますか?

売り値金額、相場、物件の状況により、数か月かかります。

Q5.日本にいながらハワイの不動産を売却できますか?

はい、可能です。詳しくはご相談ください。

Q6.売買の成約日より登記までにどのくらい日数がかかりますか?

1か月から1か月半ほどかかります。一軒家の場合、ホームドクターのシロアリチェック、測量などの確認、またコンドミニアムでもホームドクターによって数多くの調査があります。

Q7.売却代金はどのようにもらえますか?

名義変更したその日にエスクロー会社から「小切手」にて支払われますし、もしも個人物件の場合は、個人名義で小切手にて支払われます。

Q8.不動産売買の参考データ情報をもらえませんか?

ハワイの物件情報は、ハワイ不動産協会のハワイセントラルMLSに掲載されている情報を元にご紹介しており、情報は日々変動している旨、予めご了承ください。そのため、ここでご紹介をした物件の中に、すでに売却済み、もしくは市場より一旦外されている物件がある可能性がございます。また、逆に新しい物件が加わってることもございます。

当社では、不動産協会のデーターに、リアルタイムでアクセスし、ハワイ不動産物件情報を得ることができますので、最新の情報をご希望の方は、お気軽にフォガティ不動産までお問い合わせください。

また、フォガティ不動産では、有料のニュースレターを年4回発送しています。 HPからお申し込みの方は2回分を無料にてお送りしています。

こちらからお申込みいただけます。
→◆【多くの不動産投資家や別荘購入の方々が読むハワイの現状不動産情報

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