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ハワイ不動産の基礎知識

ハワイの不動産購入を検討されている方のお役立ち情報をまとめましたので、宜しかったらご覧ください。

  1. 1.絶対に必要なエスクロー会社とは?
  2. 2.不動産物件を買う時の注意点
  3. 3.ハワイと日本、「固定資産税」の基本的な違い
  4. 4.短期レンタルと長期レンタルでは運用の仕方が異なる
  5. 5.クレジットとは「信用度」のこと
  6. 6.ハワイの不動産と税金
  7. 7.土地所有物件と借地物件
  8. 8.銀行ローン

1.絶対に必要なエスクロー会社とは?

米国公認の売り手と買い手の公平な取引を仲介する保証会社で、正しい取引では必要不可欠となります。エスクロー会社を使わない取引は、正式な取引ではありません。不動産以外にも「公平な取引」にはエスクロー会社が使われます。

エスクロー会社とは、ハワイ州で不動産物件を「買う」場合や「売る」場合、中立の第三者の立場に立つ会社で、エスクロー会社を通して「金銭の授受」、「権利書の名義変更」をすることになります。「第一次手付金」や「第二次手付金」、そして「残金」の支払いは、全てエスクロー会社宛てに行い、名義変更に至ります。その際、支払いは必ず現金を使わないで、エスクロー会社宛てに「銀行小切手」(キャッシャーズ・チェック*銀行現金小切手)で支払ってください。

※日本の大手不動産会社内に「エスクロー部」が存在する場合がありますが、米国および世界各国で通用する「エスクロー会社」とは異なりますのでご注意ください。

詳しくは、こちらを参照ください。
→◆【ハワイ不動産取引の手順

2.不動産物件を買う時の注意点

近頃は新規物件もありますが、ハワイのマーケットは中古物件が多く、古い物件を美しく内装して売りに出していることが多くあります。特に改装をした家、またはコンドミニアムは、購入前によく調べるべき部分がいくつかあります。

そもそも、ハワイの物件を改装・内装するにはホノルル市から許可が必要です。カーペットやペンキぐらいなら良いですが、電気や水道、下水、ガス、窓、塀、またはベランダを囲って部屋の一部にしている物件の中には、必ず許可を必要とします。許可なく改装した物件を買い、後々それが発覚した場合は、内装または改装する前の状態に戻さなければならないケースもあります。

なぜこんなことが起こるのか?その理由は、近頃の建設ブームで、なかなか施工業者が見つからず、早く仕事を済ませるために、許可を取らずに仕事に取り掛かる業者がいます。たとえ、美しく内装・改装していても、必ず買う前に契約書の中で許可があるかないかを自分の不動産エージェントに依頼して調べてください。もし、「売り手」側から許可を必要とする改装をしていながら、その証明が提出されないときは、その物件の購入をキャンセルすることもできます。また、名義変更前に内装・改装を、規制通り元に戻す事を要求、又は、それによって売買契約が取り消しになることもあります。

また、コンドミニアムの場合、各コンドミニアムの「規制」があるため、自分の部屋だからと言って、勝手に自分好みの色のカーテンを付けたり、壁を取り除いたりすることは許されません。 ほとんどのコンドミニアムで、コンドミニアム全体の「美」を壊さないための「規制」があり、カーテン等は決められた色だけが許されます。

一戸建ての場合は、通常、二つ目の台所は禁じられているので、二つ目の冷蔵庫や二つ目のストーブ(レンジ)があるときはお気を付けください。必ず「売り手側」から証明をもらってください。

そして、まず疑問に思ったときは、専門家(自分のエージェント)に調べてもらうことをお勧めいたします。

そして、まず何よりも買い手のみ、売り手のみに付いてくれる良いエージェント選びが重要となってきます。エージェントは売り手側・買い手側双方につきます。エージェントはそれぞれ自分の顧客のメリットのために動きますので、各種確認や依頼は、必ずご自分のエージェントを通して行ってください。
良いエージェントは、必ず自分についた買い手、又は自分についた売り手を守ってくれます。

3.ハワイと日本、「固定資産税」の基本的な違い

日本の皆さんは、税金の中でも「固定資産税」は、ご自分が持っている「不動産物件」の査定額によって決まる税額を支払っていると思います。

ところが米国およびハワイでは、もちろん「物件査定額」がベースになっていますが、日本と全く異なる点は、「持ち主」がまず市民権、もしくは永住権を持っているか、いないかで大きく違います。そしてその物件を「自宅」として「住んでいる」「いない」によって税額が違ってきます。自宅としている場合、その人の年齢がある一定以上の場合、一定額が免除されるのです。

また、日本にはない「免除方法」ですが、「兵隊」として軍隊に入り、何かの形で負傷した場合、手、腕、眼、耳、足・・・と、その「負傷の程度」によって、免除があり、税額が下がります。また、そのような方々の未亡人にも免除があります。

物件を購入する方から「固定資産税はいくらですか?」とよく聞かれますが、現在、売りに出ている「売り手の税額」を聞いても、個人個人にそのような免除などの差があるため、新しく購入される日本人には関係なく、新しく計算する必要があります。

また売り手が「短期」でレンタルに出していた物件を買う場合と、オーナーが住んでいた物件を買う場合では、「税額」が全く異なるのです。むしろ、ここで気を付けなければならないことは、買った後、「元の売り手の税額」と、ご自分の正しい「税額」を調べることです。知らずにいると「元の売り手の税額」を、そのまま継続して未だに払っているかもしれないからです。

そして固定資産税は、地目(ゾーニング)、住宅、商業地区、オフィス地区によっても違ってきます。

日本に住んでいる日本人はハワイ州以外の在住物件オーナーの固定資産税の区分けは、次の5通りに分かれます。

  1. 別荘として使用(“レジデンス<住居>”としての査定額)
  2. 長期レンタルに出す(“レジデンス<住居>”としての査定額)
  3. 短期レンタルに出す(“ホテル・リゾート”として査定されるため、レジデンスの約3倍)
  4. 地目(ゾーニング)によって(住宅、商業地区、オフィスなど)
  5. 査定額がUS$1,000,000ドル以上になる一戸建て物件、およびコンドミニアム物件
    (2014年7月に作られた新法。後に【住宅A】と定義されている)

次に、固定資産税以外に支払い義務のある税金を前記の項目別に分けると、次のようになります。

  1. 自分で別荘として使用する場合:固定資産税のみを支払う。
  2. 賃貸する場合については下記をご参照ください。
短期賃貸と長期賃貸の違い

※②住宅扱い又は③住宅A扱いのどちらかを支払う
※③住宅A扱いは、2014年7月以降
(消費税率およびホテル税率は、2015年時)

上記(1)短期賃貸・30日以内、(2)短期賃貸・6か月以内、(3)長期賃貸・6か月以上、全て年間一度の確定申告が必要となります。

重要
 2015年にホノルル市税務局より、固定資産税に関する書類の提出要請がありました。これを受け取った賃貸物件オーナーは、長期賃貸を行っている証明となる書類(賃貸契約書)を添付して、この書類を送り返さなければなりません。書類を提出しない場合は、自動的に高い税金のカテゴリーとなります。「ホテル・コンド」をお持ちのオーナーは、短期賃貸物件となりますので、くれぐれもお気を付けください。◆上記【住宅A】をご覧ください。

重要

  • 外国人及び、外国会社には、源泉徴収がかかります。
    売却時には、外国人個人、外国法人は、その場でエスクロー会社によって、米国10又は15%(売り値)+ハワイ州5%(売り値)が自動的に源泉徴収されます。(2016年)
  • 過去に賃貸をしていた物件で確定申告を済ませてない方は、その物件は売りに出せません。必ず「エスクロー会社」での書類で拒否されます。

その他、こちらも合わせてご覧ください。
→◆【4.短期レンタルと長期レンタルでは運用の仕方が異なる
→◆【トラブル相談事例 3.① 急増する違法バケーション・レンタル

4.短期レンタルと長期レンタルでは運用の仕方が異なる

当社にお電話でご相談頂きました事例です。この方は自分が書類する物件をいつでもなるべく自由に使いたいため、現在「短期レンタル」で他社に任せていました。ところが税金が大変高いのに驚き「その金額が本当なのか調べてほしい」と当社に依頼がありました。結果的には、この金額に間違いはなく、所有する物件を「長期レンタル」をした方が経費がかなり安くなることに気付き、その方自身がハワイに来る時は、長期レンタルで得た収入でホテルに泊まる・・・という事になりました。

「短期」でレンタルに出す方が収入が多い・・・と思われていますが、「短期レンタル」は、「消費税4.712%とホテル税9.25%」(2015年時)、そして「居住用住宅」の約3倍の固定資産税を支払う事になるため、あまりメリットがないのが現実です。また、「短期」の場合、短期間で借りる人を常に探しておく必要があるので、入居率も不安定なうえ、「人の出入り」が多いため、室内の汚れ、故障、破損など、いたみやすく、経費もかかる傾向にあります。その点、長期レンタルで借りた方は、自分のお部屋として使用しますので、部屋の傷みは少なくなり、長期間使って頂きますので、安定した収益が得られます。

固定資産税率

(2)住宅A**
2014年7月1日より以下の全ての既存の物件に対して適用。
コンドミニアムおよび戸建:査定額が100万ドル以上。

その他、こちらも合わせてご覧ください。
→◆【3.ハワイと日本、「固定資産税」の基本的な違い
→◆【トラブル相談事例 3.① 急増する違法バケーション・レンタル

5.クレジットとは「信用度」のこと

「クレジット」とは、その人の支払いに関する「信用度」を意味します。よく「〇〇さんのクレジットは良い・・・」などとお聞きになることがあるかと思いますが、“クレジットが良い”ということは、言い換えれば支払いの“信用が高い“ということなのです。

日本ではあまり一般的に知られていませんが、クレジットは数字で示され、その数字が高いほど“クレジットが良い”、良い点数となります。この方法を「FICO(ファイコ)」といいます。

家やコンドミニアム、そして車などを購入するために銀行でローンを組む場合や、クレジット・カードを作る時に「FICO」を利用して詳しくクレジット状況を調べます。点数は、300点から最高850点までとなり、平均は700点となります。この点数は、「社会人」として生活するために、個人から切り離すことのできない大切な点数であり、まさにご自分の「信用度数」なのです。

ご自分のクレジットを調査する方法ですが、まず、「米国でソーシャル・セキュリティー番号(日本のマイナンバー)」を持っている人のみとなります。ハワイ在住の方は、ご自分の住所や銀行口座番号を明記し、銀行または大きな不動産会社に持って行くと、クレジットを調べてくれます。多少経費がかかりますが、大体10分程度あれば調べられます。ハワイでのクレジットを一度も調べた事がない方は、一度ご自分の社会での信用度を調べてみるのも良いのではないでしょうか。

そこで気になるのは、どうすればクレジットの点数が良くなるのか? クレジットを良くする方法は、とてもシンプルです。一番効果的な方法はクレジット・カードなどの残高を期日通りに支払うことです。万一、支払いが遅れるようなことが事前に判っていれば、早めに小切手を書き、小切手の日付を「支払期日」の一日前にして、先に送ってしまうことです。そして、次に大切なことは、クレジット・カードを多く持たないことです。理由は、使用額が多くあれば多くあるほどクレジットの点数が低くなるからです。

クレジットの点数が一番大きく影響するのは、銀行ローンを組む際の利子でしょう。 前にもお話ししましたが「信用度数」ですので、低い場合(500~600点)と、高い場合(750~850点)では、ローンの利子に大きな差が出るのは当然です。悪いクレジットを良くするには、通常5年という期間が必要となり、その間、ご自分の信用度を上げるよう、懸命に努力するしかありません。ちなみに、当社で賃貸物件をレンタルする場合に、最低限必要となる点数は「680点」としています。(これをはっきりさせるのが日本の新しいマイナンバー制です。)

6.ハワイの不動産と税金・その他

  1. (購入の時)現在のところ、ハワイ州では、不動産物件を購入する場合、「不動産取得税」および「消費税」を支払う必要はありません。その上、買い手は不動産会社に対する報酬(コミッション)を支払う必要もありません。購入時に支払わなければならない諸経費は、名義変更手続きの仲介をするエスクロー会社への支払いのみで、通常購入金額の約1%程となります。

    (売却の時)は、2016年、最大約27%かかります。10~15%(米国・源泉徴収)+5%(ハワイ州・源泉徴収)+6%(エージェントのコミッション:売り手と買い手)+約1%(名義変更及び諸経費・エスクロー会社)
  2. オーナーがハワイに持っている不動産物件をレンタルに出し、家賃収入があった場合、長期でも短期でも「消費税」を支払わなければなりません。その上、固定資産税は不動産を持っている人全員もしくは会社名で払うことになります。
  3. オーナーは物件レンタル期間が6カ月以内であった場合、「消費税」と「ホテル税」の両方を支払わなければなりません。
  4. オーナーはレンタル収入があった場合、大小にかかわらず、次の年に「確定申告」をしなければなりません。たとえ収入が少なく、「税金」を支払わなくても良い結果になっても、「確定申告」をして、それを示さなければなりません。
  5. ハワイに不動産物件を持っている方は、年に二度、その物件に対しての「固定資産税」を支払わなければなりません。(前期2/20まで、後期8/20まで)
  6. ハワイ州で不動産物件を持っているオーナーが死亡した場合は、「プロベイト(遺言検認)」をします。そして、9か月以内に「エステイト・タックス(遺産税)」を支払わなければなりません。なお、支払は現金納税のみです。詳しくは、ハワイの税理士にご確認ください。
  7. アメリカに居住していない日本人が、ハワイの銀行にお金を預けた場合に得られる利子は、税金の対象になりません。
  8. ハワイの銀行は、複数人数で銀行口座を開くことが出来ます。例えば「夫婦」や「親子」で開設しても、一人だけのサインで自由にお金の出し入れが可能です。
  9. エスクロー会社とは、ハワイ州で不動産物件を「買う」場合や「売る」場合、中立の第三者の立場に立つ会社で、エスクロー会社を通して「金銭の授受」、「権利書の名義変更」をすることになります。「第一次手付金」や「第二次手付金」、そして「残金」の支払いは、全てエスクロー会社宛てに行い、名義変更に至ります。その際、支払いは必ず現金を使わないで、エスクロー会社宛てに「銀行小切手」(キャッシャーズ・チェック*銀行現金小切手)で支払ってください。
  10. ハワイで救急車を呼んだ場合、距離にかかわらず、一回につき約1000ドル、又は用途によって金額が異なります。
  11. ピクチャーID(写真付き身分証明書)は、アメリカでは常に携帯しておく事が必要です。パスポートのコピーやステートID、そして運転免許証などです。
  12. ノータリー(本人証明/公証)
    ノータリー(公証人)・ライセンス保持者の「前」で、サインをした書類のみが公式に法律で認められます。この場合、アメリカ大使館、領事館でサインをする書類と同じです。ノータリー・ライセンス保持者は、エスクロー会社や銀行等に社員として常に働いています。
  13. ノータリーが必要な場合
    不動産を売る時や買う時、車を売る時、委任状や遺言書を作成する際、銀行で担保を付ける時などに、本人であることを示す身分証明です。
  14. 外国人(個人、または外国法人)が、ハワイに持っている不動産を売った場合、2016年、「売却金額」の10~15%を米国歳入庁(IRS)に、そして5%をハワイ州に「源泉徴収税」として、エスクロー会社を通して支払う義務があります。翌年「確定申告」をする際に、「還付」もしくは「追加」税金の手続きを行います。
  15. ハワイ州では、車の駐車スペースを持っていなくても車を購入することができます。日本のように車庫証明の必要はありません。

上記、項目2. 3. 4. 5. 6.は、
書籍・満天のハワイ(リフレ社:著者:ジニー・三千代・フォガティ)より引用、加筆修正

詳細をご覧になりたい方はこちらをご購入ください。
→◆【会社概要 本の紹介

7.土地所有物件と借地物件

ハワイの物件所有には、大きく分けて二つのタイプがあります。土地所有物件(フィーシンプル・Fee Simple)と借地物件(リースホールド・Leasehold)です。ハワイの不動産を購入する前に、この二つの違いを知っておく必要があります。

◎土地所有物件 ➡ フィーシンプル(FS)Fee Simple

土地の所有権を含めて売買されるため不動産価格は、通常土地と建物の合計金額が提示されています。

◎借地物件 ➡ リースホールド(LH)Lease Hold

土地は借地権として貸し出されます。不動産価格は建物だけの金額で、土地の使用料は別途、土地のオーナーに毎月、支払わなければいけません。その為、現在の土地の使用料を確認しておく必要があります。

土地代が含まれていない為、土地所有物件(フィーシンプル・Fee Simple)よりも安い金額で取引きされていますが、それを知らずに買ってしまう方がいますのでご用心ください。

そして借地期間が過ぎたら、土地オーナーにそのまま建物ごと返すことになります。残されたリース期間(借地権の有効期間)が10年程度の物件を買う場合、ローンを組むことが難しくなりますので、売れにくくなります。(2015年現在では、リースが切れた物件はまだありません。)

8.銀行ローン

ハワイ不動産の購入ローンには、いくつかの銀行があります。

  • First Hawaiian Bank (ファースト ハワイアン バンク)
  • Central Pacific Bank (セントラル パシフィック バンク)
  • Bank of Hawaii (バンク オブ ハワイ)
  • American Savings Bank(アメリカン・セイビングバンク)
  • Territorial Savings Bank (テリトリアル セービング バンク)

そこで、それぞれの銀行がローンを貸してくれる、おおよその目安をお伝えしておきます。

1つの目安として、頭金4割、ローン6割、そして銀行には1割ぐらいは入金して、様々な支払いをその預金からしていくという計画であれば、銀行は話しを聞いてくれやすくなります。ですから購入額の半額くらいは資金が必要になります。

どこかで、「とりあえず買って、後は家賃収入で支払っていけばいい」とで聞いて来られる方がいますが、上記のように物件の5割ほどの資金(頭金4割+預金1割)がないと銀行はローンを組んでくれない可能性があります。

また、たとえ5割の資金があっても借金や支払い能力などの審査でローンが通らない人もいるようです。くれぐれも「とりあえず買って、家賃で支払っていけばいい」という安易な話には、お気を付けください。

こちらもあわせてご覧ください。
→◆【よくある質問

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