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ハワイの不動産トラブルと防止策
トラブル相談事例

ハワイで40年以上経営している当社は、ハワイ不動産のトラブルかけ込み寺と言う人もいるぐらい、さまざまな相談が寄せられます。

「もっと早くジニーさんに相談しておけば良かった」とよく言われるので、これからハワイに夢の不動産を購入したいと考えている方、あるいは売却したいと考えている方に失敗してほしくないのです。一部をシェアできる範囲で本人が特定できないようにしてお伝えしたいと思います。

ハワイ不動産売買は法律で固く守られていますが、事前に注意点を学ばれておくこと、信頼できる不動産会社、および不動産エージェントを選ぶことが大切となります。

また、ご紹介するトラブル以外でも、もし今、お困りになられている事がありましたら、ご相談してくだされば、分かる範囲内でお答え致します。

トラブルには気をつけて!

1.購入時のトラブル

  1. ①.銀行口座は1つでダメなの・・・?
  2. ②.自分ひとりの名義なのですが・・・?
  3. ③.ハウス・ドクターチェックで・・・

2.売却時のトラブル

  1. ①.次の投資計画が崩壊、含み益もパァ!
  2. ②.売却時の見積もりの甘さが・・・
  3. ③.あなたに権利はありませんと言われて・・・

3.物件管理のトラブル

  1. ①.急増する違法バケーション・レンタルで、自分の物件は・・・?
  2. ②.管理を個人的に任せていたら・・・
  3. ③.意味不明の請求書が送られてきて・・・

4.税金のトラブル

  1. ①.間違った固定資産税の金額を払い続けていた・・・

1.購入時のトラブル

① 銀行口座は1つでダメなの・・・?

ハワイでコンドミニアムを購入後、賃貸に出されていた、ある50代の女性から誰に相談したらいいのか分からない、とのことで連絡がありました。
(購入したのは別の不動産会社から)

その方は、銀行口座を1つ作り、自分が時々、ハワイに来て使うお金、および資産保護用に多額の金額を預金し、さらに自分の賃貸物件の収入も、その銀行口座に入金してもらっていました。すると後から税金の支払いのことが分かり、計算が大変になっていて、どうしたらいいのか分からないと言うのです。

現在の米国の法律では、外国人が銀行に入金したお金から出た利子は、米国では無税となります。しかし、ハワイで購入した不動産を賃貸に出した場合、その賃貸収入を銀行に入れ、そこから出た利子は税金の対象になります。この方には、自分個人用口座とレンタル収入用口座との2つ口座を持っておいた方が良かったかもしれません。

【トラブル防止策】

日本から持ってきたお金に付く利子には税金はありません。米国内での収入から出た利子は有税となります。そこで銀行の口座は二口、開いて、1つは賃貸物件用として使い分けるのも一つの方法となります。もちろん、賃貸収入にかかるGE・TAX(消費税に相当)は払わなければ脱税になります。

② 自分ひとりの名義なのですが・・・?

ある50代の日本人男性からコンドミニアムを購入したいけど、どうしても「自分ひとりの名義にしてほしい」とのことでした。

そこで「ご本人様にもしものことがあった時、ひとりの名義だと、相続の時に大変になりますよ」とお伝えしましたが、それでもいいからとりあえず今は「自分ひとりの名義で購入したい」と何度も言われるので、あるエージェントは仕方なく彼一人の名前で、購入手続きと名義変更をしました。

およそ10年後のある日、その方の娘さんから父親が他界したとの知らせがあり、それと同時に、もう持っていても仕方がないので、父親名義のコンドミニアムを売ってほしい、との依頼がありました。それからが大変でした。

この件は、全て弁護士と税理士に引き渡されました。私達、不動産エージェントは、不動産のみの仕事しか法律上してはいけないことになっているからです。違法となってしまいます。

結果的に1年7か月後にやっと売ることが出来ましたが、かなりの金額を経費として引かれる事になり、ご家族の方もストレスとなっていたようです。

【トラブル防止策】

ハワイで不動産を購入する時は、2人以上、あるいは会社名義、または米国でつくられている”リビングトラスト”で購入することをお勧めしています。当社では、案件に応じて、適切な弁護士や税理士をご紹介しています。

そうすると、相続の際、弁護士・税理士の仕事が大変短くなり、時間も経費も少なくて済みます。アメリカで不動産購入を、もし簡単にすることを希望されるのでしたら、一度、弁護士にご相談されるのが良いでしょう。

また、現在、ハワイの不動産をお持ちの方で、1人だけの名義になっている場合は、2人以上か会社名義、リビングトラストにしておくことをお勧めします。

③ ハウス・ドクターチェックで・・・

他の不動産会社で別荘を購入したばかりの50代のご夫婦が、当社オフィスに来られてこんなご相談がありました。家からの景色も良く、とても気に入った物件だったので購入したところ、数か月すると、オーブンの熱が上がらない不具合が見つかったそうです。

そこで「何とかなりませんか?」と購入した不動産会社に問い合わせたところ、いろいろと理由を付けて、まともに対応してもらえません。

そこで買い手の不動産会社から売り手の不動産会社および売り手に対して、何とか対応して欲しいと連絡したそうですが、正規な手順を踏んで売買契約しているので、今になってからでは、どうしようもできないと言われたそうです。買い手がどの「ハウス・ドクター」に依頼するのかを決めます。「ハウス・ドクター」への経費は、全て買い手が支払います。

これは最終契約前に、物件の不具合調査をするハウス・ドクターチェックで発見できなかったことによるトラブルです。最終的に、その購入されたご夫婦はご自分でその不具合の修繕をされたそうで、想定外の経費がかかったようです。

【トラブル防止策】

まず経験と信用がある不動産会社、不動産エージェントを選ぶことです。専門のハウスドクターもいますので、不動産会社と同じく信頼できるハウス・ドクターを探しましょう。

ハワイでの売買は、自分に付いたエージェントのみにしか、話ができない法律になっております。売り手は売り手に付いたエージェントのみ、買い手は買い手に付いたエージェントのみにしか話をすることができないのです。

この場合、買い手側も売り手側もエージェントを通してしか連絡が取れません。結果として、大体の場合は、この通りに終わります。「売り手側」は、もし、ハウス・ドクターのミスがあっても、買い手は自分で選んだ結果なので、ハウスドクターチェック後、ご自分でサインした後は何もできません。

2.売却時のトラブル

① 次の投資計画が崩壊、含み益もパァ!

日本法人会社で以前、ハワイに不動産物件を持っていたオーナーから聞いた話です。日本法人会社で持っていた物件の売却時に、予想以上に少ない金額になっていてビックリしたそうです。

原因は、不動産エージェントから(当時)10%米国の源泉徴収、5%ハワイ州の源泉徴収の両方があることを聞いていませんでした。その時、売り手は、その金額で次の投資計画があったのですが、その計画が壊れたそうです。(売却時に、10%米国源泉徴収、5%ハワイ州源泉徴収として、自動的に引かれます)これはエージェントが、物件売却時に一番大切な事を伝え忘れていたためです。

また過去にあった事例で、売却3年以内に確定申告をしていなかったため、全ての権利を失うことになったことがありました。言い換えれば、15%の金額も失ったことになりました。また時によっては、追加納税になっていたかもしれません。

【トラブル防止策】

外国人及び、外国会社には、源泉徴収がかかります。
ハワイで不動産売買をされる際には、最低限の基礎知識を学ばれておいた方が良いです。 (2016年、売却時に、10%又は15%米国源泉徴収、5%ハワイ州源泉徴収として自動的に引かれます)

また売り手側に相当な「含み利益」があり、売却金額から、合計最大20%(2016年)の源泉徴収をされた場合で、特に還付金がありそうな場合は、3年以内に確定申告をして完全に整理をして、還付金を受け取ってください。

② 売却時の見積もりの甘さが・・・

5つほどハワイのコンドミニアムを所有している不動産オーナーBさんから、急ぎで8000万円ほどまとまったお金が必要になったので、物件を売りたい。でも今まで付き合いのある不動産屋の言う事が本当なのか、ちょっと疑問なので意見を聞かせて欲しい、と当社オフィスに来られました。

そこで今まで付き合いのある不動産屋は、この3つを売らないと8000万円には足りませんと言われたそうです。でも売り値と市場の動きを考えると、どうもBさんは納得できません。

そこで当社が調べると、2つの物件で足りる事が分かりました。その不動産会社は調査不足で値付けの判断が甘かったのでしょう。当社では売りたいコンドミニアムビルの中で、他の部屋が売りに出ている金額を調べ、売り値を決める事を説明すると納得されました。

そこでその方は、売却を当社に任せられ、希望通り8000万円以上の売却金額を得る事ができました。その為、残りの3つの物件管理も当社に移行されました。

【トラブル防止策】

売却時、もし市場相場でこの値段では合わないのではないか・・・? 売るのをやたらと急がせるなど、何か変だなと感じられた時は、別の信頼できそうな不動産会社を見つけて相談されることをお勧めします。

その他、税金問題などは、ケース・バイ・ケースで内容が変わりますので、特に売り手はハワイの「税理士」に聞かれることをお勧めしています。

③ あなたに権利はありませんと言われて・・・

以前、50代の男性が困られて、こんな相談に来られました。その男性の母親はハワイに一軒家の別荘を持っていたそうですが、身体が不自由になり、施設に入られて数年経ち、ハワイにはもう行けなくなったそうです。

そこで子ども2人兄弟の自分たちも、なかなかハワイに行けない状態だったので、その一軒家を売りたいと思われたそうです。そのため、母親から兄である自分に委任状をもらい、ある不動産エージェントに依頼すると、いい物件だったため、すぐに買い手が見つかりました。

そこで売り手の男性と買い手の両者は売買契約へと進み、30日以内に名義変更できるとのことで買い手は大喜びして、引っ越し準備を始めました。

すると手続き中、エスクロー会社の権利書調査にて、お母様とお父様が米国の『リビングトラスト』名義で購入されている事が分かりました。ところがお父様は、数年前に既に亡くなっており、お母様自身が持っていたリンビングトラストを解除していなかったことが判明。ということは、母親は、個人的には物件を売却する権利がなく、その男性が母親から受け取った委任状も無効だったわけでした。

ですが買い手は、引っ越し準備の手配もろもろを全て終わらせており、待機状態となっていました。そして、買い手側から「どうして名義変更できないのですか・・・? なぜ権利を持っていないのに売りに出したのですか?」と強くクレームを言ってきたそうです。

そして予定日を大幅に遅れているにも関わらず名義変更できない事から、およそ1.2億円の物件に対して、買い手から損害賠償として約1千万円ほどの値引きを要求されたのです。

この時、売り手の男性はどのようにすればいいか分からず、依頼していた不動産エージェントも対応できなかったため、フォガティ不動産にご相談に来られました。
そこで信頼できる弁護士及び税理士をご紹介し、必要な手続きをとることができました。

これはお母様がリビングトラスト解除の事を知らなかった事によるトラブルです。お父様もお母様に詳しく伝えていなかったのかもしれません。結果的に、売り手の男性もお母様もかなりストレスを受けながら、その値引き要求をやむなく受ける事になりました。

【トラブル防止策】

ハワイの不動産を”リビングトラスト”の形で購入された場合、税制法上のメリットはありますが、内容を理解しておく必要があります。購入時に不動産会社から注意点を聞き、もし共同名義者に不幸があった場合には、信頼できる不動産会社にご相談ください。必要に応じて信頼できる弁護士および税理士をご紹介し、最適な手続き方法を教えてくれます。

3.物件管理のトラブル

① 急増する違法バケーション・レンタルで、自分の物件は・・・?

ハワイに来るツーリストは増えてきましたが、ホテルの部屋数は以前のまま、増々ホテルのお部屋不足が増大しています。結果として、B&B(ベッド・アンド・ブレックファースト)の違法営業から始まり、次にバケーション・レンタルに続いて違法営業が次々始まりました。
今、ハワイ州としては、取り締まりを益々厳しく始めております。

ハワイのコンドミニアムは、各コンドミニアム毎に違うハウス・ルールでレンタルの規制があり、住所によってもバケーション・レンタルが許可されているコンドミニアムと、そうでないコンドミニアムがあります。ここで言う「住所」とは、ゾーニング(地目)であり、「ホテル・コンド」が許されている地目のみがバケーション・レンタルを許されるのです。しかし、多くの方々が全てのコンドミニアムでバケーション・レンタルが出来る・・・、と思い込んでいるのが実情です。

法的にバケーション・レンタルを取り扱っている業者に物件を預けているオーナーで、実際にバケーションレンタルをされているオーナーは消費税およびホテル税をハワイ州へ支払うことが義務付けられております。合法に運営されている場合は、業者もきちんと納税をしていますが、違法業者はお客様から税金まで取っていながら、確定申告も行わずに脱税しているケースが多々あります。

インターネットで簡単に情報を入手することが可能になった今、違法業者はあの手この手と巧妙な手口を使って顧客勧誘を行っているので、ホームページを見ただけでは違法業者を見分けることは大変難しいです。

また日本語のインターネットに違法があっても、日本語を調べる人がハワイの役所に今のところいません。お部屋がインターネット上の情報と違う。日本に送られてきたカギで予約したハワイのお部屋が開かない。でも料金は既に支払い済み、などの問題で、ほとんどの人があきらめて、泣き寝入りしています。

【重要】
もし、このような違法営業にオーナーが加わっていなくても、もしご自分のお部屋が違法に使われていた場合、管理会社と同様、オーナーも一緒に罰されます。

【トラブル防止策】

不動産エージェントの本人名、不動産会社名、住所(P.Oボックス・郵便局の住所ではダメ)、電話番号、E-Mail、最後に何年間、この仕事をしているのか・・・? 今年の営業カード番号を聞くことが重要となります。(正規で不動産ライセンスを持って営業をしていれば、必ず「2年毎」に営業カードがハワイ州から発行されております。)
以上の方法で大部分は防止されると思われます。

② 管理を個人的に任せていたら・・・

ある一軒家の物件オーナーから聞いた話です。以前、大きな家にメイド部屋が別棟にあったため、メイドとして若いカップルを入れて安心して日本に帰りました。ある日、書留の手書きが来たので、友人に英語を読んでもらうと、「物件に対して違法通知」の連絡でした。

メイドとしておいていたカップルが、結婚式場としてオーナーに内緒で、オーナーの部屋をレンタルに出していたのです。これは、メイドたちがアルバイトとして、オーナーの母屋を貸していたのです。大きな家一戸は結婚式業者にすると、大きな付加価値のある商品となります。噂では、一晩で約1万ドル(100万円)以上とも言われておりますが、それぞれの家によって異なるそうです。その後、そのメイドには出て行ってもらい、当社に管理会社として物件の依頼がされました。

【トラブル防止策】

管理会社を選ぶ時に、インタビューをよくすることをお勧めいたします。
インタビューする内容はこちらです。

  • 不動産の今年の「営業許可カード」を見せてもらう。(年号と名前を確認すること)
  • 何年間、管理のお仕事をしているか?
  • 現在、物件管理をどれだけの軒数を扱っているか?
  • 管理物件の中には、①別荘管理 ②賃貸管理 の2通りあります。どちらにしても、「クライアント・トラスト・口座」を銀行に持っているか? これはお客様のみの銀行口座です。
  • 会社口座、個人口座、その上、お客様口座があり、「コーミングリン(公私混同)しないため、はっきり別々に使い分けしているか?

③ 意味不明の請求書が送られてきて・・・

ある時、他の不動産会社に管理を依頼している物件オーナーから相談がありました。毎月のレポートが届いておらず、残金も分からない。それどころか実際に実施報告もされていない。掃除代、庭師代、その他もろもろの代金の水増し、それも何倍もの数字でチャージされていることが判かりました。調べれば、すぐに発覚するようなことが、堂々とされていたのです。

通常、不動産会社自体で物件管理をするのが常識ですが、不動産ライセンス保持者個人が、自分のお客様の物件を管理会社を通さずに管理していました。

このような理由から、売買の時は中立的な立場である「エスクロー会社」が間に入り、すべてのお金の動きは「小切手」という形式が常識になっております。

また、管理の場合で特別に、お仕事の内容以外では、仕事の内容によっては15%ぐらいの特別料金をチャージする事は、通常のこととなります。

ライセンス保持者が、もし悪行をした場合は、その保持者を不動産協会に委ねることもできますが、その保持者が不動産協会に入会していなければ、お客様個人でその保持者に対して訴訟を起こさなければなりません。

不動産協会に入会するには毎年、お金もかかりますので、あまりお仕事をしていないエージェントは、不動産協会に入会していない場合があります。もし協会メンバー以外で悪行した場合は、たとえハワイ州の不動産ライセンス保持者でも、協会は何もしてくれません。(ハワイ不動産協会 または、ホノルル不動産協会メンバーのみ相談にのってもらえます。)

【トラブル防止策】

まずは不動産エージェントの「今年の営業許可カード」を見せてもらってください。
なぜならハワイでは、「不動産ライセンス」を取得したからといって、「毎年」不動産の仕事ができるとは限りません。ライセンスには「アクティブ・ライセンス(営業許可)」と「インアクティブ・ライセンス(休業中)」の2通りがあるからです。

そしてハワイでは、不動産エージェントが所属先会社を次々と移動する事は一般的であり、その度に名刺が変わります。そして、もしかしたら休業中のライセンスでありながら昔の名刺を使用している可能性もありえるからです。

ハワイでは、お客様がこの「営業許可カード」の提示を不動産エージェントに見せてほしいと要求することは、全く失礼には当たりません。そして、「ハワイ不動産協会」、または、「ホノルル不動産協会」に入会しているかも確認してください。また、携帯電話に、いつでもつながることも事前に確認してください。

管理物件の修理・管理費などが非常に高い、長期間テナントさんが入らないなど、何か変だなと感じられた時は、別の信頼できそうな不動産会社を見つけて相談されることをお勧めします。

4.税金のトラブル

① 間違った固定資産税の金額を払い続けていた・・・

ある時、50代の男性が当社オフィスに飛び込みで相談に来られました。聞くところによると、数年前にコンドミニアムを購入後、前の持ち主の固定資産税の金額をそのまま払い続けていたそうです。そのため、購入時までさかのぼって、不足分を払わないといけなくなっていると言うのです。

これは買い手側不動産エージェントが、買い手に説明していなかったことによるトラブルです。お客様は「エージェントに全部、任せていたのに」と言われていましたが、購入する際には、最低限の知識を学んでおくことも必要となってきます。固定資産税金額は、税理士には関係ないのが普通です。良心的な不動産エージェントは、お客様が後から困る可能性があることは、事前に教えてくれます。大体買い手のエージェントがアドバイスの1つとして買い手に調べて教えます。

【トラブル防止策】

固定資産税はアメリカ人、年齢、兵役軍人などでも違います。新しい買い手は最低限の知識を身に付けて、自分の固定資産税の額を計算するようにしてみてください。また、固定資産税の税率をお調べになりたい方は、買い手側エージェントにお尋ねください。

これらご紹介した事例は、ほんの一部であり、その他、様々なお困りごとでご相談、お問い合わせを頂いています。「過去に他の不動産会社でイヤなことがあった・・・、何だか変だ、誰に相談したらいいか分からない・・・」そう思われている方が、最終的に当社にご相談に来られているようです。

ハワイ不動産売買は、法律で守られていますが事前に注意点を学び、信頼できる不動産会社、および不動産エージェントを選ぶことが大切となります。

上記のトラブル以外でも、もしお困りになられている事がありましたら相談してくだされば、分かる範囲内でお答えいたします。

既に困難なトラブルとなっていて、当社不動産業の範囲を超えている場合には、信頼できる弁護士や税理士などの専門家をご紹介させて頂きます。

また、フォガティ不動産では、トラブルを未然に防ぐために、自社および、ホノルル不動産協会、他社の不動産会社との情報交換などで得たトラブル情報を、常に業務フローやマニュアル、チェック・シートを更新しています。そして担当エージェントと社長ジニー・三千代・フォガティでダブルチェックをして、トラブル防止に努めています。これは各エージェントの感覚や個人任せにせず、うっかりミスを防ぐためです。

お困りのことがありましたら、気兼ねなく当社にご相談ください。

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