お客様から寄せられた、ハワイ不動産に関するよくあるご質問を集めました。不動産用語など、回答を項目別に掲載しています。内容に関するご不明点やその他の質問は、最下部のフォームよりお問い合わせください。
ハワイ不動産の購入についての良くある質問
Ｑ．ハワイ移住について教えてください。
A. 「移住」つまり「ハワイで暮らす」とひとことで言っても色々な形があります。観光で来られる方は最大90日まで過ごせるので、よく来る方もいれば、いわゆるアメリカ永住権（グリーンカード）を取得している方、ほかにも就労ビサでハワイで働きながら暮らしている方など多岐にわたります。まずは気軽にいろいろなメディアで調べてみる事をお勧めします。夢が叶うといいですね。
Q. ハワイの不動産を購入したいのですが、まずどうすればいいですか？
A. 購入の手続きそのものは、日本とハワイで似ているところもあれば異なるところもあります。皆さま誰もが最初は「はじめて」です。どんなことでも想いを聞かせてください。私たちが丁寧にご案内させて頂きます。
Q. ハワイの不動産物件を自分でも探す事ができるでしょうか？
A. ハワイの売り物件のほぼ全ての物件情報は【フォガティ不動産のハワイ不動産検索】で観る事ができます。気になる物件がありましたらフォガティ不動産までお問合せいください。また【フォガティ不動産のハワイ不動産検索】では、それらの物件情報をマップ上に載せて見やすくご案内しております。
Q. ハワイの不動産でよく使うSq Ft（スクエア・フィート）から㎡または坪への換算方法は？
A. 換算方法
●１Sq Ft（スクエア・フィート） Ｘ 0.0929 ＝ ㎡（平米）
●１Sq Ft（スクエア・フィート） Ｘ 0.0281 ＝ 坪
Q. ハワイの不動産でいう所有権と借地権の違いを教えてください。
A. 大きく分けると所有権は、土地と建物がご自分のもの。借地権とは建物は自分でも土地は自分のものではないという意味です。
Q. ハワイの不動産取引でよく聞くエスクロー会社とはなんですか？
A. 最近はインターネットオークションなどで、日本でも耳にするようになりましたが、 売り手と買い手の間に入って公平な取引を仲介する保証会社です。詳細は【ハワイ不動産取引きの手順】 エスクロー会社とは？ をご覧ください。
Q. 日本のマンション価格くらいの予算でもハワイで不動産を購入できますか？
A. 日本と同じく、ハワイの不動産も立地や築年数など色々な要素で価格は決まり、上を見れば青天井ですが価格は多岐にわたります。ぜひフォガティ不動産へお問い合わせください。
Q. ハワイ移住する場合、一軒家とコンドミニアム（マンションタイプ）のどちらがお勧めですか？
A. 皆さまのハワイの移住ライフスタイルでお好みは決まると思います。皆さまのイメージするハワイライフをお聞かせいただければ、おのずとどちらの方がお勧めか見えてくると思いますので、お話聞かせてください。
Q. 年に2～3回ハワイへ行った時に購入した物件を利用して、それ以外の期間は貸せますか？
A. ハワイのほとんどの物件は賃貸に出すのであれば最低6か月は続けて貸し出す事が義務付けられています。年に2－3回ハワイに来られる方の多くはハワイ用の携帯電話はもちろん、サーフボードやゴルフクラブ、日常生活用品もバッチリ揃え、なかには車やバイクをも持っている人もいます。なので3-4か月おきに誰かをコッソリ住ませて少しお金を稼いで、その合間を縫って来るオーナー様は現実的にあまりいないかもしれません。
Q. 今度ハワイに行く時に物件を内見することはできますか？
A. ぜひ一緒にお出かけしましょう。ご日程やお時間も含めてご相談ください。
Q. 日本にいながら購入手続きはできますか？
A. COVID-19の影響もあり、今日も多くの方がオンラインで物件を購入しております。詳しくはお問い合わせください。
Q. 不動産購入時の諸経費はどのくらいかかりますか？
A. 税金・手数料は売る側と買う側の物件の売却価格で上下します。お気軽にご相談ください。
Q. ローンで購入できますか？
A. 不可能ではありませんが、個人の信用度によって頭金、利子が変わります。 くれぐれも「とりあえず無理してでも買って、家賃で支払っていけばいい」という安易な話には、のらないように気を付けてください。
Q. 個人名義ではなくて法人名義でハワイの不動産を購入することはできますか？
A. 日本法人の名義でも、ハワイ法人の名義でも購入できます。詳しくはご相談ください。
Q. ハワイ不動産、コンドミニアムを購入する場合のおおよその相場を教えてください。
A. ハワイの物件というとテレビ番組に出てくる豪華物件ばかり想像しがちですが、物件の場所や条件により選択肢は多岐にわたります。
日本の駅前マンションと変わらない価格帯もあれば、数十億円のお城のような大豪邸も取り扱い承ります。詳しいハワイの情報をリアルタイムで配信する、弊社のメールマガジンにぜひご登録ください。
Q. 長く見ていると、1年近くも売りに出されていて、買い手がつかない物件が目につきます。なにか理由があるのでしょうか？
A. 物件によって理由は色々ですが、よく見かけるのは下記のようなケース。
（A) 強気の価格設定
（B) テナントさんが入居していて、内見に対してテナントが非協力的または日程が合いづらい。
（C) ロケーション的に条件の合う人に出逢えていない。
などなど、物件によって本当にいろいろです。
売買取引は需要と供給できまります。その時、その瞬間で相場は日々動いています。長く売れていない物件は、その相場からかけ離れているということです。見ているウェブサイトによっては詐欺物件なども多く存在する事も。そういうお部屋はもちろんずっと獲物待ちです。
お気をつけください。
Q. 不動産を維持するのにかかる税金はありますか？
A. 税金の内容
（A)固定資産税（物件につきます） 支払いは年２回（締切り2/20、8/20） ホノルル市群税
（B)GE TAX 税（レンタル収入につきます）4.712％、収入により支払い頻度が変わります。（GE TAX 税はレストランでも、美容室でもかかる、一般消費税です。）ハワイ州税
（C)所得税（レンタル収入につきます）翌年の確定申告によって決まります。 ハワイ州税
※ホテル・リゾート TAT税は、長期レンタルにはかかりません。
税金以外にも保険や税金・管理費など、税金以外の維持費が発生するのは日本と変わりありません。
Q. ハワイの物件は売りたいときにすぐに買い手がつくものですか？
A. 全てがどんな条件でもとは言えませんが、COVID-19や政情不安があっても、世界の注目を浴び続けているハワイの不動産物件は、世界の他の不動産物件と比較しても売りやすい部類に入ると思います。ハワイという島が人気・皆が欲しいと思う、というのが強い要因です。
Q. ハワイで物件を購入し、賃貸に出して家賃収入で儲けたいのですが、どういうお部屋がいいでしょうか？
A. ハワイに物件を買って賃貸収入で儲ける事はとても難しいと思います。物件を持てば税金や保険のほかにも維持費がかかり、更に管理組合への支払いも年々増額の一途を辿っています。長年持つことで資産価値の上昇には期待できますが、それに任せて誰も住まないと、お部屋は劣化の一途を辿り、修繕費用がどんどん増えていき、いざ売りに出そうとしたら住めるレベルに持っていくのに一苦労する事にもなり得ます。
ハワイで物件を購入した方の多くは、年に何回か遊びに来てお部屋に滞在する方も多いのですが、なかには賃貸に出してフォガティ不動産のような管理業務を行う会社に物件を任せ、数十年後に売って新たに物件を買う。このような方も多いです。
Q. 過去に誰が住んでいた賃貸物件とかはわかるのでしょうか。有名人が住んでいた部屋を借りたいです。
A. そういうお部屋もハワイにはたくさんありますが、管理会社は過去のテナント様の個人情報を次の借り手様に公開する事はありません。
Q. ハワイの不動産は、いわゆるいわくつき物件（事故物件）って買う前にわかるのですか？
A. わかる物件は売る側が買う側に伝えるディスクローズ（開示義務）があります。
Q. ハワイでお部屋を貸したけど、やはり自分で使いたい。住んでいる方は素直に出て行ってくれるのでしょうか？
A. 契約の満了・更新時期を迎える前に、予め更新しない旨を伝える事でお引っ越しして頂く事になります。
Q. ハワイの不動産で物件管理というのはどういう事をしてくれるのでしょうか。
A. 大きく分けて二つあります。
【賃貸管理】いわゆる日本の不動産管理会社と似ています。
・テナントさんを募り、契約のお手伝い。
・Security Deposit（敷金）の預かり。
・入居後はオーナー様に代わり家賃の徴収とオーナーへ収支レポートの提出。
・お部屋に何かあれば修理業者の手配など細かく対応します。
・お引っ越しの際は契約の解除の手続きとSecurity Depositの返金。
・次のテナントさんの募集というのが大きな業務の流れです。
【別荘管理】別荘をお持ちの方にはおなじみですがそれほど変わりません。
・お部屋を訪問して風通しとお部屋の各部を点検し、問題があれば修理。
・レポートをオーナー様に送ります。
・契約形態によっては、フォガティ不動産で税金や各種維持費の支払いを代行します。
詳しくはお問い合わせください。
Q. ハワイの物件でコンドミニアムなどで徴収される「管理費」とはどのようなものが含まれているのでしょうか。
A. 管理費の内容は全てが同じではないのですが、共益費として、セキュリティのオフィスの運営費、上下水道、ごみ収集料と設備費、アメニティ設備の維持管理費、駐車場などの管理費、ケーブルテレビやインターネット使用料などが主です。コンドミニアムによって電気代は含まれていないこともあります。
Q. アメニティ設備ってどのようなものが一般的に含まれているのでしょうか？
A. 日本のマンションも最近は色々と充実しているようですが、ハワイの場合は主にプールとジャクジーと周辺設備、フィットネスルーム、バーベキューとピクニックエリア、なかにはゴルフ練習場やテニスコートを備える場所もあります。逆にこの手のアメニティがほとんどない物件も存在しますが、それはそれで管理費が比較的安い場合が多く、どちらがいいとはいいがたい面もあります。使用頻度にもよるかもしれません。
Q. 保険に加入は義務ですか？
A. ほとんどのコンドミニアムで、ある一定以上のカバレッジが付いている保険の加入を義務付けています。そうでない場合も加入を強く推奨します。
火災も怖いですが水漏れも火災と同程度の被害をもたらします。
ご自分のお部屋で水道管が破裂して、階下のお部屋を水浸しにして、更に階下でご結婚を控えた方のウエディングドレスを水浸しにし、更に階下の故人のお骨を水浸しにしたらと想像すれば、被害額が想像を超える事がなんとなくイメージできると思います。多くの物件では、ご自身が保険証券を提出しないとコンドミニアム側が強制的に加入させるシステムがあるところもあります。ただし、その場合はご自身で加入するよりも割高な保険料となります。一軒家の場合は、ハリケーン保険の加入もお勧めします。
Q. ハワイの不動産でよく聞く土地所有物件「Fee Simple (FS)」と借地物件「Lease Hold (LH)」土地がないならどう考えても不利なのでは？
A. ハワイの不動産物件には大きく分けて二つの土地所有の形態があります。
【土地所有物件】Fee Simple
一番自由な所有形態であり、販売、譲渡もできる土地を含めた所有形態。
土地代を含めているので、そうでない物件に比べると、当然高値で取引されます。
【借地物件】Lease Hold
土地と建物が別になっており、土地が含まれていない所有形態。土地のリース料は別途、オーナーに毎月支払わなければならないことになります。その代わり、売買は上記の土地所有物件より安く取引されています。借地権付きの物件の場合、借地期間が過ぎたら土地のオーナーに建物ごと返すことになります。なので、残されたリース期間が短い物件を買うと、ローンを組みにくいだけでなく、売ろうと思ったときにも問題が生じます。
ここまで聞くと借地権付き物件（Lease Hold）にはいいことが一つもないように聞こえますが、2023年2月の時点で、これまで借地期限が来て、オーナーにすべて返した事例は一度もありません。期限が近くなるとリース期限の延長になることが多く、ケースによっては土地部分の所有権の売買の話になることもあります。
Q. ハワイの不動産物件を持っています。売値はどのように決まるのでしょうか？
A. 売却を決めた時点での相場をもとにご相談となります。相場とはその時点の前後に、ご近所で同程度のお部屋がどのくらいで販売されたかという記録のほか、マーケットのトレンドなどを基に相談となります。実際の売買取引は需要と供給で決まります。
Q. ネットで調べているとずっと売りに出ているままの物件があります。買い手がつかない物件もあるということでしょうか？
A. いつまでも買い手がつかない物件の理由のナンバーワンは「相場からかけ離れた価格設定」です。売り手は、担当のエージェントのアドバイスを聞き、対策を練る必要があります。 あまりにも買い手がつかないと、売る気のない物件とみなされます。
Q. コンドミニアムを買って賃貸に出そうとして、テナントがつかない事例があれば教えてください。
A. 立地条件と物件のお部屋の具合に対し、いくらで賃料設定するのかでほとんど解決できます。つまり、「相場からかけ離れた価格設定」です。長くテナントが付かない場合は原因を追究して対策を講じます。
Q. 不動産売買の参考データ情報をもらえませんか？
A. 不動産マーケットは毎日動いております。お気軽にお問合せください。
Q. フォガティ不動産で購入をおねがいするメリットは何でしょうか？
A. 不動産業では販売はしますが、その後の物件管理はやらないところも多くあります。弊社では物件探しから購入のお手続きの一切までだけでなく、その後の物件管理も行い、いつか手放すときが来てもお部屋のすべての情報を持っているので、誤解やトラブルなく次の購入者様への橋渡しが可能です。
２．ハワイ不動産の売却についての良くある質問
Ｑ．他の不動産業者で購入したハワイの不動産をフォガティ不動産で売却していただく事は可能でしょうか？
A. 可能です。お気軽にご相談ください。
Ｑ．ハワイの不動産を売りに出したらどのくらいの期間で買い手が付きますか？
A. 売値と状況によりますが、早い時は広告に出してその日に買いたいと連絡を頂く事もあります。実際の価値よりも欲張って高めの価格設定をすると、市場では悪目立ちしてしまい長引くこともあります。
Q. テナントさんはだいたいどのくらいの期間で見つかりますか？
A. 相場とタイミングが合わないとお時間いただくこともあります。条件が合えばお部屋を見て即お申込みいただけて、ほんの数日でご入居されるケースもあります。
Q. ハワイの不動産を日本人だけに貸したいのですが可能でしょうか？
A. 人種、国籍で賃貸のお申し込みを拒絶する事は法律で禁じられております。
Ｑ．他の不動産業者で購入したハワイの不動産をフォガティ不動産で売却していただく事は可能でしょうか？
A. 可能です。お気軽にご相談ください。
Ｑ．ハワイの不動産を売りに出したらどのくらいの期間で買い手が付きますか？
A. 売値と状況によりますが、早い時は広告に出してその日に買いたいと連絡を頂く事もあります。実際の価値よりも欲張って高めの価格設定をすると、市場では悪目立ちしてしまい長引くこともあります。
Ｑ．日本にいながらハワイの不動産を売買できますか？
A. できます。ご相談ください。
Ｑ．ハワイの不動産売却代金はどのように支払われますか？
A. 名義変更日に、エスクロー会社がご希望の支払い方法で対応してくれます。日本の銀行では、米国小切手の入金ができなくなりましたので、ご注意ください。
３．不動産物件管理や賃貸についての良くある質問
Q. テナントさんはだいたいどのくらいの期間で見つかりますか？
A. 相場とタイミングが合わないとお時間いただくこともあります。条件が合えばお部屋を見て即お申込みいただけて、ほんの数日でご入居されるケースもあります。
Q. ハワイの不動産を日本人だけに貸したいのですが可能でしょうか？
A. 人種、国籍で賃貸のお申し込みを拒絶する事は法律で禁じられております。
Q. 自分の持つハワイ物件で喫煙して欲しくないのですが、禁煙ルールを敷くことは可能ですか？
A. 可能です。ご入居前の説明段階から徹底し、違反者の出ないよう徹底しております。
Q. 自分の持つハワイの物件でペットを飼って欲しくないのですが、徹底する事は可能ですか？
A. 可能です。無断で飼い始めると、多くのコンドの場合はセキュリティからすぐに報告が入り、しかるべき対処をしております。
Q. Emotional Support Animalってなんですか？
A. アメリカでは情緒安定のために人と生活を共にすることに特化した訓練を受けた犬をEmotional Support Animalと呼び、必要に応じて医師から必要性を明記した診断書がもらえます。これらに関してはペットとしてカウントして制限してはいけない法律があります。弊社ではEmotional Support Animalを必要としている方には、導入前に必ず弊社にご相談頂くよう徹底しており、その際のハウスルールも完備しております。なお、必要と判断された場合も必要以上の多頭飼いなどは禁じられています。加えて、事前の相談なしにペットを持ち込み、Support Animalを主張しても通らない場合があります。
Ｑ．ハワイの物件を賃貸に出す際、テナントはどのように見つけるのでしょうか？
A. 多くの業者が登録しているMLSは売買だけでなく賃貸も掲載しており、こちらを通してあらゆる賃貸・売買のサイトから観閲できるようになります。そのほか弊社H.Pはもちろん、ローカル新聞などの媒体も時に活用します。ただし、多くは弊社の既存のテナント様やお客様の口コミが一番多いです。
Ｑ．フォガティ不動産の賃貸物件の管理手数料は幾らですか？
A. 契約内容・オプションにより、それぞれ異なりますが、基本は家賃x10%+Taxです。お見積りは無料ですので、お問い合わせください。
Ｑ．ハワイの別荘管理を御お願いする場合、固定資産税のお支払いなど各種支払いを代行してくれるのですか？
A. 承ります。
Ｑ．ハワイの別荘管理や賃貸管理を他社でしてもらっているのですが、フォガティ不動産に切り替えたい。
A. 面倒なお手続きは不要です。ご連絡いただければ、切り替えのお手続きのお手伝い致します。
Ｑ．子供がハワイに留学するので部屋を借りたい。行く前にお部屋を探してもらうご相談は可能ですか？
A. 承ります。詳しくはお問い合わせください。
Ｑ．クレイグスリストに安くていい賃貸物件がたくさんあります。入居を手伝ってくれませんか？
A. クレイグスリストの賃貸物件は、掲載されている問い合わせ先に直接お問い合わせください。
Ｑ．ハワイの物件の管理をお願いした場合、別荘管理でも賃貸管理でも状況の報告はどのような形で行われますか？
A. 基本Eメールにて収支報告書は毎月、修理など緊急を要するものはタイムリーに随時報告しております。別荘管理などは、実際にこちらにいらっしゃらないので、写真などでわかりやすく、かつ、できるだけご自分のハワイ物件が身近に感じていただける報告を心がけております。
Ｑ．ハワイで賃貸に出している物件のテナントからのクレームなどには対応してもらえるのでしょうか？
A. 対応いたします。お任せください。
Ｑ．ハワイの不動産の管理を任せた場合、賃貸収入はどのようにしてお支払いいただけますか？
A. ハワイの銀行口座に入金、もしくは弊社にプールして、日本からの急な支出のための送金に備え、修繕費などの経費にあてる方もいます。数字は明瞭で、収支報告書でわかりやすくしています。
Ｑ．ハワイ不動産の管理の支払いを暗号通貨で頂く事はできますか？
A. 対応しておりません。
Ｑ．ハワイの不動産のお部屋の修理・改装などはお手伝いして頂けますか？
A. 承ります。作業の大小に関わらずご相談ください。
Ｑ．ハワイの不動産の月々の支払いや確定申告のお手伝いはしていただけますか？
A. 承ります。専門の税理士をご紹介します。詳しくはご相談ください。
Ｑ．ハワイのコンドミニアムの管理組合に支払く管理費の内訳はどのようなものが含まれていますか？
A. 建物によって条件は違いますが、基本。共有区分の維持管理費、アメニティ施設の維持管理費、セキュリティ会社の支払い、上下水道、ごみ収集、管理事務所の運営費などです。詳細はお問合せください。
Ｑ．ハワイの物件の管理費は固定ですか？
A. 基本、管理組合で話し合いが行われ決定されますが、建物の老朽化や物価インフレーションなどに伴い年々上昇傾向にあります。
Ｑ．ハワイのコンドもニアムのアメニティとはどのようなものがあるのでしょうか？
A. 物件によって異なりますが、プール、ジャクジー、サウナ、ビジター用トイレ、フィットネスルーム、バーベキューエリアなど。なかにはゴルフ練習場やシアタールーム、パーティルーム、テニスコートまで備えている物件もあります。
Ｑ．ハワイのコンドミニアムの故障時の対応について教えてください。
A. 専門修理業者を入れ、建物の不具合なのか？オーナー負担なのか？テナント負担なのか？をきちんと故障原因分析をして、負担者へきちんと説明して、修理費の支払いをしてもらいます。
Ｑ．ハワイの別荘管理をお願いした場合、どのような事をしてもらえますか？
A. まず数週間に一度、訪問して風通しを行い、水回りのチェックと各部電気設備の動作確認、空調の確認を行います。それプラス、ご要望に応じて郵便受けの確認や戸建て物件の場合は庭やガレージ、プール設備などの確認など多岐にわたり設定可能です。実際にこちらにいらっしゃらないので、写真などでわかりやすく、かつ、できるだけご自分のハワイ物件が身近に感じていただける報告を心がけております。
Ｑ．現在、他の会社にハワイの不動産を管理してもらっていますが、フォガティ不動産に管理を切り替える事はできますか？
A. 可能です。お気軽にご相談ください。
Ｑ．ハワイの不動産を買いたいと思っていますが、値引きとかできるものでしょうか？
A. 時と場合によります。2023年上旬現在は経済情勢が不透明な中で、どうしても売って処分したいという物件もあります。それらにうまく出逢えれば、お値引きも期待できます。逆にオファーが集中すれば、値引きどころか競り状態になる物件も多々あります。
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